Associació Salvem La Tossa


Dies esperant la resposta de l'Alcalde a la Carta Oberta
007210
 
Documentació

 

Aspectes Legals del PAI Tossa-Golf

Pere Bausà i Arlandes (La Veu de Benicarló)

El projecte urbanístic que més polèmica està causant és, sense dubte, el del PAI Tossa-Golf. Fins i tot a la representació d'enguany de "l'Estel del Collet" s'hi feia referència.

El 26 de juliol, la corporació municipal aprovava, amb l'abstenció de l'oposició, l'exposició del Programa d'Actuació Integrada (PAI) presentat per l'empresa Terrazahar Golf-Resort. El 23 d'agost es publicà un anunci de l'ajuntament al "Periódico Mediterráneo" i el 5 de setembre al Diari Oficial de la Generalitat (DOGV). L'exposició pública s'inicià a meitat de setembre. Molts propietaris es queixaren de la manca d'informació que els proporcionà el departament d'urbanisme municipal que es limitava els diversos documents tècnics. Hi eren els documents constitutius del PAI, el Pla Parcial Tossa-Golf i l'Estudi d'Impacte. Es va obrir el període d'al.legacions i en van presentar el grup APNAL, el BLOC, els propietaris de la pirotècnia Tomás i diversos propietaris particulars. Alguns propietaris agrícoles demanaren assessorament al sindicat Unió de Llauradors. Hi ha hagut dues reunions entre propietaris i representants del sindicat agrari i s'ha constituït una comissió d'afectats. Al principi no estava massa clar si aquest col.lectiu de propietaris, 50 dels 120, anava per aconseguir unes millors condicions econòmiques o una oposició al projecte, però sembla que s'ha imposat aquest darrer objectiu. S'ha iniciat una recollida de signatures, s'espera assolir les sis mil, i una ronda de converses amb tots els grups polítics i APNAL. Des de juliol a desembre, la zona s'ha cremat diverses vegades i diversos propietaris han sofert pressions perquè venguin les terres. L'ajuntament ha ajornat la discussió del projecte per a febrer i l'empresa està introduint canvis significatius sols de paraula.

El PAI apareix definit en la llei valenciana de regulació de l'activitat urbanística 6/1994 (LRAU). Una Actuació Integrada és l'obra d'urbanització -dotació d'accés rodat i peatonal, subministrament d'aigua potable i energia elèctrica, i xarxa de clavegueram- conjunta de dos o més parcel.les, transformant-les en diversos solars edificables. L'Actuació ha de garantir la integració amb les infrastructures de l'entorn (accessos, clavegueram....,). El Programa és el document que planifica aquest procés d'urbanització i integració. La llei classifica el sòl en urbà, urbanitzable i no urbanitzable. El primer està urbanitzat i és edificable segons les directrius del PGOU. L'urbanitzable és apte per a ser urbanitzat mitjançant un PAI. Hi ha una separació entre el procés d'urbanització i el d'edificació i la PAI transformaria sòl urbanitzable en sòl urbà ja edificable. Hi ha una separació entre el procés d'urbanització i el d'edificació. L'Acció Integrada és de responsabilitat publica, duta a terme de forma directa per l'Administració o indirecta mitjançant un urbanitzador privat. L'urbanitzador no té perquè posseir cap terreny, és el que promou l'actuació urbanística, el PAI, com a "delegat" de l'Administració. Si el seu projecte és acceptat pot fixar les condicions en que participaran els propietaris: fixar percentatge de sòl aportat, quotes d'urbanització, etc.; també les reparcel.lacions i l'assignació de solars. I si algun propietari no accepta les condicions pot demanar a l'administració que expropie el terreny amb el valor inicial, previ a la PAI.

Les condicions ofertes per Terrazahar als propietaris, per exemple d'una parcel.la de 10.000 m2 serien: els quedaria un 25% de solar, de qual una tercera part seria edificable amb habitatges adossats de tres plantes. Com a quota d'urbanització hauria de pagar uns 25 milions si vol ser soci del camp de golf i 19 milions si no. Si vol pagar la quota d'urbanització en terra, cedís el 80 % i al final li queda un 5% de superfície de solar amb la tercera part edificable. Així l'urbanitzador es fa amb solars sense ser propietari de cap, això sí, tenint l'obligació de dur a terme la PAI.

El Tribunal Superior de Justícia valencià ha decidit remetre fa uns dies la LRAU al Tribunal Constitucional per tenir dubtes de la constitucionalitat de la figura i potestats de l'urbanitzador. L'urbanitzador actua com un agent públic amb tota una sèrie de potestats, però com a particular que és, no se li exigeixen els avals -solvència econòmica i tècnica- que la llei estatal demana als contractistes. I la llei autonòmica ha d'assumir les directrius de l'estatal. Ja n'hi ha 83 escrits judicials sol.licitant la paralització de diversos PAI arreu del País. No sabem quines conseqüències pot tenir açò sobre el PAI Tossa-Golf. Però què passarà si es declara la llei inconstitucional?.

El PAI Tossa-Golf pretén urbanitzar 824.000 m2 de zona residencial i construir un camp de golf de 707.587 m2 en una zona qualificada pel PGOU de Benicarló com a sòl no urbanitzable. La llei valenciana 4/1992 sobre sòl no urbanitzable (LSNU) el defineix com aquell que es preserva del procés urbanitzador, on l'edificació serà una excepció més que una regla. Són sòl no urbanitzable el domini públic marítim i hidràulic, terrenys agrícoles, forestals.....

Segons l'article 2 de la LSNU no poden requalificar-se urbanísticament els sòls no urbanitzables que hagen sofert un incendi forestal. La zona de la Tossa ha patit recentment diversos incendis provocats. La llei forestal valenciana 3/1993 definia com terreny forestal, entre altres, aquells on l'activitat agrària s'haja abandonat des de fa més de 10 anys i haja adquirit "signes inequívocs del seu estat forestal", és a dir, que estiga colonitzada per la vegetació natural. Però la llei 10/1998 d'acompanyament dels pressupostos de la Generalitat eliminava aquesta accepció de terreny forestal i desprotegia àrees ocupades per la vegetació. Així moltes finques cremades a la Tossa foren forestals des de 1993 a 1998 però no actualment. Un incendi forestal sols succeeix en terrenys forestals, i per tant no es pot aplicar en aquest cas l'article 2 de la LSNU. Els incendis no afavoreixen gens els opositors al PAI perquè no el paralitzen i a més, la zona perd valor ambiental, fent que la declaració d'impacte ambiental del projecte siga més favorable.

La LSNU fixa un procediment extraordinari per a actuacions urbanístiques amb una ocupació major de 40.000 m2 en sòls no urbanitzables com és el cas. Es desestimaran aquelles actuacions que puguen emplaçar-se en sòls urbans o urbanitzables de la zona o que produïsquen una sobrecàrrega en les infrastructures o serveis generals (aigua, llum, escombraries...). Prèviament, la Conselleria d'Obres Públiques (Coput) ha d'aprovar la Declaració d'Interès Comunitari a partir d'un informe favorable elaborat per l'ajuntament. Aquest es basarà en les característiques de l'activitat i de les construccions de projecte, la incidència del mateix per la seva localització sobre el territori, la conveniència de les activitats per al desenvolupament econòmic i social de la zona i l'avaluació de l'impacte sobre el medi físic, especialment en la utilització recursos naturals.

La sobrecàrrega sobre les infrastructures i serveis municipals que produirà el projecte, i moltes altres actuacions que s'estan fent, és clara. L'accés principal a la zona és un camí rural estret i amb clots que passa per sota de l'A7 per un túnel menut, l'aqüífer d'on ens abastem té problemes puntuals de salinització, els talls elèctrics són freqüents, el tractament de les aigües residuals i residus sòlids municipals no està resolt.... Possiblement la urbanització d'una gran zona a l'interior del terme n'accelerarà l'edificació incontrolada i un terme agrícola es transformarà en un altre de mal urbanitzat com ha passat a la marjaleria a Castelló. Sovint s'assenyala la riquesa i llocs de treballs que generarà el projecte, però caldria reflexionar primer sobre el que ha passat amb el complex Panoràmica de Sant Jordi. A principis dels 90 quan fou presentat, hi havia projectat fer el camp de golf, un hotel amb 200 habitacions, una gran zona comercial de 100.000 m2, amb farmàcies, botigues, correus, bancs, poliesportius, temples, escoles i gran nombre d'habitatges. Fou inaugurat a 1995 i a finals de 2001 sols té un hotel amb 48 habitacions, uns quants xalets i apartaments, amb menys de 100 llocs de treball estables. El complex sembla estancat i la utilització del camp de golf és molt baixa. A més d'aquestes raons, el PAI Tossa-Golf ha generat una forta resposta popular: s'han recollit vora de 5000 signatures en contra i prop de 50 propietaris s'hi oposen. No sabem en quines raons basarà el govern popular municipal aquesta declaració d'interès comunitari favorable. Si la raó són els llocs de treball, qui serà responsable si no es generen? I si no es venen tots els solars urbanitzats amb la contribució "obligada" en diners o en terra dels propietaris? Seran responsables l'ajuntament, Terrazahar Golf-Resort o la "conjuntura econòmica"? En aquest projecte els interessos privats estan clarament per sobre dels públics.

L'aprovació definitiva correspon a la Coput i la Conselleria de Medi Ambient. I si hi ha dubtes sobre la legalitat del procediment, sempre queden els tribunals de justícia.

© Copyright 2002-2007 Associació Salvem La Tossa